物业组团“挑刺” 业主放心收房

“从一纸蓝图到实景绽放，前介和承接查验工作贯穿了房地产项目建设的全过程。”南宁中心城市公司工程管理部经理谢秉钊说。近年来，中铁建物业管理有限公司(以下简称“物业公司”)高度重视前介和承接查验工作，以助力提高交付质量为目标导向，积极参与到房地产项目的设计、施工、验收及交付前查验等重要节点工作中，找瑕疵、“挑刺儿”，为开发商提供了有益参考意见，为业主规避了收房风险，也为物业后期管理工作打下良好基础。中铁建物业管理有限公司南宁中心城市公司(以下简称“南宁中心”)按照物业公司要求认真开展前介和承接查验工作，取得了一定的成效。

组建专业“挑刺团”，为项目竣工交付保驾护航

物业前介工作涉及房地产项目图纸设计、施工建设、质量检查等方面重点内容，承接查验工作包含建筑设施、机械设备、园林及智能化等多个方面内容，两者都具有很强的专业性，十分讲究工程建设经验。为了满足需求，南宁中心结合自身实际，一方面积极引进具备电气、建筑、园林等方面工程专业水平，具有专业工程设备或大型房地产开发公司工作经历，且建设管理经验在十五年以上的工程师，为前介和承接查验工作提供坚强技术保障;一方面通过“师傅带徒弟”的方式，培养了一批合格的工程技术员，为前介和承接查验工作提供了坚实的人才保障。

“无论是房子质量，还是物业服务态度，整个收房过程我都非常满意。”南宁西派御江项目交房现场，业主阳先生高兴道。南宁西派御江项目是中国铁建房地产集团有限公司(以下简称“地产集团”)打造的高品质楼盘，南宁中心承接了该项目的物业前介和承接查验任务后，从现有的40名工程人员中，挑选出5名技术过硬、经验丰富的技术骨干，经过地产集团的严格审核后，组成了一支专业工程技术团队到项目实地开展前介及承接查验工作。截至目前，该技术团队已经累计出具前介报告40份，前介建议被采纳率达到89%;在查验问题的过程中，技术团队还积极提出解决问题的办法，问题整改率达到90%，推动了项目的高质量建设。

西派御江项目交付现场

2022年12月30日，南宁西派御江项目这座凝聚了中铁建地产人、物业人智慧的匠心作品正式开始向广大业主交付，标志着该项目的前介和承接查验工作圆满结束，进入物业运营服务阶段。

把控细节到位，发挥前介工作规避风险的作用

“运动区景观小品设有锐角，小孩、老人不小心撞到容易导致受伤，建议选用圆角。”南宁中心前介工程师蒋洪在一次审核图纸时指出。通过前期介入，南宁中心工程技术团队还发现项目架空层设计方案存在非机动车停放区域过于分散的缺陷，若按照该方案进行建设，将来可能造成人车混流的安全问题出现，给物业后期管理工作带来风险。该问题引起了地产集团项目部的重视，迅速组织设计部门、施工单位及南宁中心工程技术代表开会研究分析设计方案，并最终采纳了南宁中心工程技术团队提出的调整意见。

查验园林施工情况

“对于前介工作，我们不仅要善于发现问题，也要做好落实跟踪检查工作。”谢秉钊说。项目施工阶段，南宁中心要求工程技术团队每月不少于2次到现场巡查施工质量，复核图纸设计阶段前介建议的落地情况，尤其要重点检查影响物业后期管理的建设内容。排水、排污管道作为地下隐蔽工程，一旦出现问题，后期维护的难度和成本都很高，是工程技术团队重点查验的内容之一。为避免这些管道交付后出现使用问题，南宁中心工程技术团队在园林回填土工程动工前，对管道进行了细致的查验，直至全部确认没有问题才放心施工单位进行施工。

据统计，地产集团开发南宁安吉山语城、凤岭国际城项目期间，南宁中心工程技术团队累计出具前介报告52份，前介建议被采纳率达到84%，为这两个项目的建成交付做出了积极贡献。

查验工程质量，为业主把好每一道质量关

“开展承接查验工作的目的就是把项目的瑕疵找出来，然后协调施工方解决，最终把质量优良的房子交付给业主。”南宁中心工程管理部副经理谭文汇说。承接查验工作是项目完成竣工验收的前提下，由物业主导进行的交付前把关工作。查验区域包括业主专区和公共区域两大部分，查验内容有土建设施、强弱电线路、电梯、消防设备、园林及智能化等三十余项。

为确保承接查验工作取得成效，南宁中心工程技术团队召开总结会，针对在管项目出现的工程问题进行分析梳理，为查验工作提供经验参考;开展进场前培训，强调工程技术员在展开查验工作的过程中，抓好地下室伸缩缝漏水、地面下沉导致的排污管变形、外立面装饰条脱落等方面重点内容的检查;建立问题台账，及时协调项目部整改问题，做好落实跟踪。据了解，南宁安吉山语城、凤岭国际城项目开发建设期间，南宁中心工程技术团队积极查验问题，经过努力协调多方，问题整改率达到98%，用实际行动履行了承接查验工作责任。

工程技术人员使用智能化设备记录查验问题

通过开展前介和承接查验工作，南宁中心不仅有效规避了物业管理后期的工程质量问题，还为后续的运营管理节约了人力、设备维护、设施维修成本，如把原设计的两个中控室优化为一个，每年节约运营成本不少于25万元，在地下室外墙、雨污排水管等方面，每年节约的维修成本也不少于10万元，实乃一举两得之举。今后，南宁中心将进一步加大对工程技术团队的培养力度，注重发挥前介和承接查验的作用，推动物业后期管理工作高质量发展。(余先任 谢秉钊)

责任编辑：倪洪亮